Home >Freiburg-Pleite >Wohnen >Wohnungsverkauf ... Ihr Beitrag? Mitteilung. Danke. Stadtbau-Wohnungen, Haushaltssanierung, Heuschrecke, ....
Ende 2005 hat die Stadt Freiburg 330 Mio Euro Schulden, das
Regierungspräsidium Freiburg lehnt die Genehmigung des neuen Haushaltes ab.
OB Dieter Salomon kündigt im April 2006 an, die 8900
städtische und Stadtbau-Wohnungen für mindestens 500 Mio Euro verkaufen.
Die Bürgerinitiative "Wohnen ist Menschenrecht"
wendet sich dagegen und initiiert einen Bürgerentscheid. Darauf ändert die Stadtverwaltung ihre Pläne
und will
an die
Landesentwicklungsgesellschaft LEG verkaufen, nicht
mehr an internationale Finanzinvestoren ("Heuschrecken"
im Sprech der Verkaufsgegner).
Aber am 12.11.2006 lehnt der Bürgerentscheid den Verkauf ab. Dann explodieren
die Steuereinnahmen der Stadt, der Gemeinderat beschließt, die
Schulden Freiburgs bis 2015 zu tilgen. Die Stadtbau wird saniert. Im Januar 2009 hat Freiburg noch
290 Mio Euro Schulden.
Aktion Sperrminorität zur Privatisierung kommunalen Wohnraums Stadtbau-Verkauf sowie genossenschaftliche Lösung vom Tisch Der Verkauf der Stadtbau ist für Oberbürgermeister Dieter Salomon (Grüne) kein Thema mehr. Frühestens drei Jahre nach dem Bürgerentscheid, in dem eine große Mehrheit der Freiburger diese Art der Haushaltssanierung abgelehnt hatte, wäre ein neuer Anlauf möglich. Mitten im OB-Wahlkampf. "Was andere Kandidaten tun werden, weiß ich nicht, aber falls ich antrete, und davon gehe ich aus, werde ich den Verkauf der Stadtbau nicht mehr vorschlagen" , sagte Salomon am Dienstag im Gemeinderat. Vom Tisch sei auch die Idee einer genossenschaftlichen Lösung. Regierungspräsidium und Rechtsexperten halten das für rechtlich zu riskant. Einer "Legendenbildung" wollte Finanzbürgermeister Otto Neideck (CDU) in der Sitzung des Gemeinderats vorbeugen. Das vielfach kritisierte Bieterverfahren sei der einzige rechtlich sichere Weg, um die städtische Wohnungsgesellschaft zu verkaufen und dabei auch andere Kriterien als nur den Preis anzusetzen. Ein direkter Verkauf an Genossenschaften — und dazu zähle auch eine Verschmelzung — sei anfechtbar. Dann nämlich, wenn andere interessierte Investoren nachweisen können, dass sie die gleichen Bedingungen zu einem höheren Preis erfüllen. Die Folge: verwaltungsrechtliche und europarechtliche Überprüfungen, viel Arbeit für Behörden, möglicherweise Rückabwicklung und hohe Kosten. Ein Wertgutachten allein sei nicht geeignet, den tatsächlichen Wert der Gesellschaftsanteile zu ermitteln, urteilt die Frankfurter "Luther Rechtsanwaltsgesellschaft" , die das Bieterverfahren im Auftrag der Stadtverwaltung abwickeln sollte. Ein solches Gutachten diene lediglich der Orientierung, könne aber nicht den Marktwert berücksichtigen. Denn: Investoren legen zuweilen aus strategischen Gründen noch etwas drauf. Nach Angaben des Rathauses hatten sich im vergangenen Jahr 80 Interessenten gemeldet. Für 94,9 Prozent der Stadtbau-Anteile und die 8000 Wohnungen hätten sie zwischen 420 und 600 Millionen Euro geboten. 510 Millionen Euro hatte die Stadtverwaltung als Mindestsumme genannt, um städtische und Stadtbau-Schulden zu beseitigen und damit Zinsen zu sparen. "Juristisch wären wir nicht verpflichtet, ein strukturiertes Bieterverfahren anzuwenden" , stellte der Oberbürgermeister klar, "aber es wäre der einzige rechtssichere Weg." Dass Salomon im Konjunktiv blieb, hat politische Gründe: "Warum sollten die Gewinner des Bürgerentscheids nun plötzlich einen Verkauf wollen? Und mit welchen Argumenten sollten die Verlierer einen zweiten Bürgerentscheid gewinnen?" Das Ergebnis vom 12. November, das das Quorum erreichte und den Verkaufsabsichten der Rathausspitze und der Mehrheit des Gemeinderats eine klare Absage erteilte, sei "politisch zu respektieren. Punkt." Uwe Mauch, 1.2.2007, www.badische-zeitung.de  
Wenn der Pulverdampf verflogen ist
Oswald Metzger: Eigentum an Wohnraum keine Aufgabe des StaatesHaben die Gegner des Wohnungsverkaufs in Freiburg
gegen ihre Interessen gestimmt und was signalisiert der Bürgerentscheid über das
Parteienspektrum? Darüber sprachen Thomas Hauser und Stefan Hupka mit dem
Grünen-Landtagsabgeordneten und Haushaltspolitiker Oswald Metzger (51), der in
Freiburg zu Gast war.
Der Verkauf des Immobilienbesitzes ist
für viele Städte der schmerzfreieste Weg, drückende Schuldenlasten zu
mildern. Oder sich sogar ganz davon zu befreien und endlich wieder
Mittel für Zukunftsinvestitionen zu haben. ... Die Freiburger hingegen
haben sich gegen ihre Kinder und gegen Zukunftsinvestitionen
entschieden. An genau diesen Stellen wird künftig gespart werden müssen
und an vielen anderen auch. Das ist sehr teuer für ein wenig Ideologie
und wird sich sehr schnell als Pyrrhussieg herausstellen. Denn auch in
Freiburg waren die Käufer zu weitreichenden Zugeständnissen bereit, die
die Situation der Mieter verbessert und nicht verschlechtert hätten.
Freiburger SelbstblockadeDer Souverän hat immer Recht — auch dann, wenn er irrt. Und wenn er irren sollte, ist dies nicht seine Schuld, sondern das Versagen der Politik. Wer Politik gestalten will, muss deshalb nicht nur verführen, sondern auch überzeugen. Wer dagegen ist, muss lediglich verführen. Das klingt zynisch, ist aber einer der Grundsätze von Demokratie. Dass Politiker dies immer wieder gering schätzen, hat manchem bittere Niederlagen beschert. Jüngstes Beispiel: Trotz eines gewaltigen Einsatzes vermochte es Oberbürgermeister Salomon nicht, eine Mehrheit der Freiburger für seine Überzeugung zu gewinnen, dass ein Verkauf der Stadtbauwohnungen, Stadt und Kommunalpolitik neue Gestaltungsspielräume eröffnet hätte, ohne die Rechte der Mieter zu opfern. Zahlen, Fakten und Beschwörungen prallten auf ein Grundmisstrauen und ein fundamentales Nein. Und letztlich fehlte es auch an überzeugter und überzeugender Unterstützung aus dem Gemeinderat. Statt des erhofften Befreiungsschlages steht die Stadtpolitik nun wahrscheinlich vor jahrelanger Lähmung. Dieses Lehrstück ist weit über die Stadtgrenzen hinaus bedeutsam. Es ist ein weiterer Beweis dafür, dass grundlegende Politikwechsel hier zu Lande keine Chancen haben, auch wenn sie plausibel scheinen. So, wie die Bürger im vergangenen Jahr Paul Kirchhof nicht abnahmen, dass sein überzeugend schlichtes Steuermodell ohne schwerwiegende Risiken und Nebenwirkungen zu haben sei, so nahmen sie Salomon nicht ab, dass seine Garantien für Mieter und Beschäftigte einen Verkauf der Wohnungen überstehen könnten. Bis weit hinein ins gut situierte Bürgertum
dominierte die Gewissheit: So etwas tut man nicht. Vor der Wahl zwischen zwei
Übeln entschieden sich die Freiburger zum Innehalten, zum Ausschauen, ob es
zwischen Wohnungsverkauf und sozialem oder kulturellem Kahlschlag nicht doch
noch einen schmerzärmeren Weg aus der Schuldenfalle gebe. Ob sie damit das
Gesetz des Handelns wirklich in die Hand genommen haben, wird sich weisen, wenn
der Jubel über den geglückten Bürgerentscheid verklungen ist. Eine solche
Haltung hat auch mit der Komplexität der streitigen Themen zu tun, mehr aber mit
einem dramatischen Vertrauensverlust der Bürger in ihre Politik. Das könnte man
als Eigenverschulden der politischen Klasse abtun. Wer im Amt das Gegenteil von
dem tut, was er in Wahlkämpfen versprochen hat, darf sich nicht wundern, wenn
die Bürger sich abwenden. Wobei Wahlprogramme gerne die latente Sehnsucht vieler
Bürger bedienen, der Staat könne alles regeln und brauche dafür kaum Geld. Viele
wollen belogen werden, auch um sich weiter in Sicherheit wiegen zu können. Auf
ihrer Suche nach dem typisch Deutschen ist die inzwischen verstorbene Soziologin
Helge Pross schon vor Jahren darauf gestoßen, dass nirgendwo das Verlangen nach
Schutz und Sicherheit so groß sei wie hier zu Lande. 
Wohnungsverkauf - Chronologie ab 10.3.2006 10. März 2006:
Die Stadt Dresden verkauft ihre 48 000 Wohnungen für 1,7
Milliarden Euro an den US-Investmentsfonds Fortress. 22. Juni: Die
Badische Zeitung berichtet über den Vorstoß des Bauvereins Breisgau, ein
genossenschaftliches Modell zu realisieren.
Dass es den Freiburgerinnen und Freiburgern ernst ist mit ihrer Stadt, lässt sich leicht an den Debatten um den anvisierten Verkauf der städtischen Wohnungen ablesen. Und immer wieder taucht da der eine oder andere neue Gedanke auf. Und nun noch — quasi auf der Zielgeraden — eine dritte Bürgerinitiative. Sie heißt "Ja zum Beteiligungsmodell" und hat sich bereits vor einer Woche gegründet. Gestern traten drei der insgesamt 20 Erstunterzeichner an, um bei einem Pressegespräch die Anliegen der neuen BI darzulegen. "Vor allem geht es uns zu diesem späten Zeitpunkt — kurz vor dem Bürgerentscheid — darum, Klarheit herzustellen über das Abstimmungsverfahren" , erklärt Wiebke Keim. Denn, so die Soziologin, mittlerweile sei die Verwirrung perfekt. So lange es quasi frontal um die Frage ging "Wohnungsverkauf ja oder nein?" hätten Verkaufsgegner und Verkaufsbefürworter noch genau gewusst, wo sie auf dem Wahlzettel das Kreuz machen müssen. Nun aber sei das Genossenschaftsmodell ausgesprochen chancenreich ins Rennen gekommen — und finde sowohl bei den Verkaufsgegnern als auch bei den Befürwortern enormen Zuspruch. Unklar erscheine nun, wie das neue Ziel eines genossenschaftlichen Beteiligungsmodells erreicht werden könne. Für die BI "Ja zum Beteiligungsmodell" keine Frage: Wie im Namen der Initiative unschwer abzulesen, votieren ihre Mitglieder für ein "Ja" beim Bürgerentscheid. Mit dabei Lilli Hetzel-Goldenberg von der Wohnungsgenossenschaft Stadt & Frau, Ergün Bulut vom Migrationsbeirat, Altstadtrat Rolf Schädler — und auch Peter Gaymann, der bislang für die "Wohnen ist Menschenrecht" -Initiative aktiv war, hat sich dieser BI angeschlossen. "Es ging uns um ein breites, parteienübergreifendes Bündnis" , sagt Stefan Rost vom Mietshäuser Syndikat, "mit dem wir diesen Ansatz unterstützen wollen." Gut sei am Beteiligungsmodell, dass die großen Finanzinvestoren ausgebremst würden — und eine verträgliche Lösung für die Stadt entstünde. Voraussetzung dafür nach Einschätzung der BI: Es dürfe kein Bieterverfahren geben, deshalb gebe es bei der Abstimmung keine Alternative zum "Ja" zum vorläufigen Verbleib der Wohnungen in städtischem Besitz. In einem weiteren Bürgerentscheid — etwa im Sommer 2007 — könne dann das Beteiligungsmodell beschlossen werde. Allerdings: Selbst wenn beim Bürgerentscheid am 12. November das Quorum nicht erreicht werde, betont Stefan Rost, "ist das Leben nicht zu Ende." Auch dann gebe es durchaus noch Möglichkeiten, den Gemeinderatsbeschluss für ein Bieterverfahren zu ändern. Entscheidend sei der politische Wille. Wer jedoch sicher gehen will, dass die Genossenschaften zum Zug kommen, soll, so die BI-Gründer, beim Bürgerentscheid "ja" sagen. BZ vom 4.11.2006 
90% wohnen bei privaten Vermietern Stadtrat Krögner hat im Bürgergespräch am 18.
Oktober in der Wiehre über das "europäische Stadtmodell" gesprochen, also über
das Idealbild einer Stadt als Gemeinwesen, das soziale Verantwortung für die
Bürgerinnen und Bürger wahrnimmt. Dagegen ist zunächst nichts zu sagen. Niemand
will eine Stadt, in der alles den Gesetzen des Marktes unterworfen wird und jede
Leistung teuer bezahlt werden muss. Herr Krögner hat leider nichts dazu gesagt,
wie dieses Modell eigentlich finanziert werden soll. Soziale Verantwortung kann
nur wahrgenommen werden, wenn dafür auch genügend Geld in der Stadtkasse ist.
Die Stadt Freiburg ist aber hoch verschuldet. Es hilft niemandem, nach den
Gründen zu suchen, warum es dazu gekommen ist. Alle Parteien haben eifrig
mitgemacht, wenn es in der Vergangenheit ums Geldausgeben ging. Und jetzt ist
die Kasse leer. Das Modell der sozialen Stadt funktioniert nur, wenn die Stadt
wieder ausreichend Einnahmen hat. Ich will keine weiteren Schulden, weil sie von
unseren Kindern abbezahlt werden müssen. Deshalb bin ich für einen Verkauf der
Wohnungen, weil damit wieder soziale Leistungen für die ganze Stadt finanziert
werden können. Das ist für mich das Idealbild eines "europäischen Stadtmodells"
und einer Stadt mit sozialer Verantwortung für alle Menschen — nämlich eine
Stadt, die für die Bedürftigen sorgt, in der Kultur und Sport gefördert werden,
eine Stadt mit intakten und gut ausgestatteten Schulen, mit ausreichend
Kindergärten und natürlich mit günstigen Wohnungen. Aber wo steht denn
geschrieben, dass es unbedingt städtische Wohnungen sein müssen? 90 Prozent der
Freiburger wohnen bei privaten Vermietern. In anderen Städten ohne
Kommunalwohnungen funktioniert es genau so gut oder noch besser durch
Belegungsrechte oder Sozialwohnungen von privaten Bauträgern. Warum dann nicht
in Freiburg? Liebe Gemeinderäte, denken Sie mal darüber nach.
Genossenschaftslösung des Bauvereins Breisgau als "Freiburger Lösung"Wie kann die Stadt ihren Schuldenberg abtragen? Soll dafür die Stadtbau (FSB) verkauft werden oder nicht? Darüber wird derzeit erbittert gestritten. Der Bauverein Breisgau hat nun ein Genossenschaftsmodell entwickelt, das einiges verspricht: Damit würde die Stadt Freiburg ihre Schulden auf einen Schlag loswerden und die Mieter könnten, wenn sie Genossenschaftsanteile kaufen, ihre Wohnungen auf Lebenszeit behalten. "Das wäre eine echte ,Freiburger Lösung´ " , meint Reinhard Disch, Vorsitzender des Bauvereins Breisgau.Und so sieht das Genossenschaftsmodell aus: Mehrere Wohnungsbaugenossenschaften in Baden-Württemberg tun sich zusammen und gründen eine Kapitalgesellschaft. Diese kauft 94,9 Prozent Anteile der Stadtbau; 5,1 Prozent bleiben bei der Stadt. Parallel dazu wird eine neue Vermietungsgenossenschaft gegründet, die 6000 Wohnungen aus dem Stadtbau-Bestand kauft und verwaltet. Kapitalgesellschaft und Stadtbau verschmelzen zu einer neuen Gesellschaft, die die bisherigen Aufgaben der Stadtbau (Parkraum- und Bäder-Management) weiterführt und die restlichen 2000 Wohnungen aus dem Bestand an die Mieter verkauft. Im Endeffekt würden also aus der jetzigen Stadtbau zwei Firmen: Die neue Vermietungsgenossenschaft, die sich um 6000 Mietwohnungen kümmert, sowie die "verschmolzene" Kapitalgesellschaft/Stadtbau, die 2000 Wohnungen verkauft und Dienstleistungen für die Stadt und die neue Vermietungsgenossenschaft übernimmt. Vor allem für die Mieter der Stadtbau-Wohnungen wäre diese Lösung attraktiv. Wenn sie Genossenschaftsmitglied werden (ein Geschäftsanteil ist für 310 Euro zu kaufen) sind sie praktisch Mieter im eigenen Haus und haben lebenslanges Wohnrecht sowie Anrecht auf eine Dividende. Der durchschnittliche Mietpreis würde in den nächsten fünf Jahren noch unter dem Mietspiegel liegen und dann höchstens bis Mietspiegel ansteigen. Neue Genossenschaftsmitglieder könnten Fördergelder der KfW-Bank beantragen und ab kommendem Jahr ihre private Altersvorsorge (Riester-Rente) über die Zeichnung von Genossenschaftsanteilen sichern. Und vor allem: Die Wohnungen würden dann den Mietern/Eigentümern gehören — die sie mit Sicherheit nicht weiterverkaufen würden. Die Stadtverwaltung bekäme einen Kaufpreis von insgesamt 535 Millionen Euro für die FSB und könnte ihre Schulden tilgen; auch die Sozialcharta würde erfüllt. Für die FSB-Mitarbeiter gäbe es bei diesem Modell laut Disch "auch nach 2010 keine Kündigungen" . Die Genossenschaft ist per Satzung zur Instandhaltung und Modernisierung der Wohnungen und zur sicheren Wohnversorgung der Mieter verpflichtet. Außerdem will sie andere Freiburger Bauträger einbinden, indem sie das Baugeschäft durch Nachverdichtung ankurbelt. Monatelang hat der Bauverein an dieser Lösung getüftelt, jetzt steht der Businessplan bis 2013. "Es sieht alles sehr gut aus" , so Disch. So wollen sich rund 15 Wohnungsbaugesellschaften wie die Flüwo aus Stuttgart, die größte Wohnungsgenossenschaft in Baden-Württemberg, oder die Familienheim Rhein-Neckar an dem Modell beteiligen. Zahlen würden die Genossenschaften für die FSB insgesamt 535 Millionen Euro. Die Rendite soll etwa vier Prozent betragen; die Landesentwicklungsgesellschaft LEG, die die FSB ebenfalls kaufen möchte, rechnet mit etwa acht Prozent, Finanzinvestoren mit zweistelligen Renditen. Rund 275 Millionen, etwas mehr als die Hälfte des Kaufpreises, müssten die Genossenschaften als Fremdkapital bei Banken aufnehmen. Mehrere Finanzierungsinstitute haben laut Disch bereits Interesse signalisiert. Auch die Volksbank könnte sich vorstellen, mit ihrem genossenschaftlichen Bankenverbund ins Geschäft einzusteigen. Volksbank-Vorstand Franz Leitner bestätigt: "Wir sind mit dem Bauverein im Gespräch. Ich halte das Modell für realistisch."
Wohnraum für Alle GmbH: Bürgerbeteiligung statt Verkauf Gibt es Alternativen zum Verkauf der Stadtbau GmbH? Ja, meint der Arbeitskreis Solidarische Ökonomie: Bürgerinnen und Bürger selbst sollen Anteile an der Stadtbau erwerben, so zum Abbau der städtischen Verschuldung beitragen und die Stadtbau zu einem sozialen Wohnungsbauunternehmen umbauen. Der neue Vorschlag in der Diskussion um Stadtbau-Verkauf und Haushaltssanierung kommt aus einer ganz besonderen Ecke: aus dem Umfeld des Mietshäuser-Syndikats. Das ist ein Verein, in dem inzwischen bundesweit 28 selbstverwaltete Hausprojekte und 29 Projektinitiativen organisiert sind — angefangen hatte das Ganze 1983 in Freiburg mit der Gründung der Grether-Baukooperative. Innerhalb des Syndikats gibt es den Arbeitskreis Solidarische Ökonomie, und der hat sich, "entsetzt über den Plan, den Wohnungsbestand zu verkaufen" , so Sprecher Stefan Rost, Gedanken gemacht, welche Alternative es geben könnte. Diese könnte nach Ansicht des Arbeitskreises so aussehen: Eine zu gründende "Wohnraum für Alle GmbH" sammelt Geld von den Bürgern, die sich an der GmbH beteiligen. Mit diesem Geld werden Kredite aufgenommen, damit wiederum erwirbt die GmbH die städtischen Grundstücke, auf denen die Stadtbau 80 Prozent ihrer Wohngebäude im Erbbaurecht errichtet hat. "Auch wenn der Bürgerentscheid so ausgeht, dass die Stadt die Stadtbau und die städtischen Wohnungen nicht verkaufen darf — die Erbbaugrundstücke sind davon nicht betroffen, deshalb könnte die GmbH sie kaufen" , so Stefan Rost. Der Kaufpreis beträgt nach Rechnung des Arbeitskreises 40 bis 50 Millionen Euro; das sei der tatsächliche Wert der Grundstücke abzüglich der Belastung durch die Erbbaurechte. Mit diesem Kaufpreis könne dann ein Teil des aktuellen Haushaltsdefizits ausgeglichen und — zusammen mit "ergänzenden Maßnahmen" — der Haushalt genehmigungsfähig gemacht werden. Die Stadtbau GmbH würde dann durch die "Wohnraum für Alle GmbH" zu einem sozialen Unternehmen umgebaut, das dafür sorgt, dass die Mieten bezahlbar und die Wohnungen als Mietwohnungen erhalten bleiben. Wie sehen diese "ergänzenden Maßnahmen" aus? "Nur ein Beispiel: Der Vorschlag, die Grundsteuer anzuheben, wurde von der Verwaltung mit dem Argument abgebügelt, das treffe die Mieter. Es trifft aber auch Häuslebauer und andere" , so Rost. Wenn dagegen die Stadtbau verkauft würde, würden den Mietern alleine die Schulden Freiburgs aufgebürdet. Allerdings halten sich die Arbeitskreis-Mitglieder nicht für die besseren Haushaltsexperten: "Wir haben uns nur mit gesundem Menschenverstand überlegt, wie eine Alternative aussehen könnte." "Für so ein Modell, wie wir es vorschlagen, braucht man vor allem Engagement und Offenheit" , meint Stefan Rost. Dass Genossenschaften im Wettbewerb mit finanzstarken Investoren im Bieterverfahren eine Chance haben, bezweifelt der Arbeitskreis: Sinn einer Ausschreibung sei ja, einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Der Arbeitskreis unterstützt vielmehr den Bürgerentscheid am 12. November, denn "die Entwicklung einer praktikablen Alternative braucht Zeit, vor allem für Bürgerbeteiligung" . Konzept und Finanzierungspläne sollen öffentlich zur Diskussion gestellt werden. Infoveranstaltung der "Wohnraum für Alle GmbH" am Donnerstag, 19. Oktober, 19 Uhr im Strandcafé, Adlerstr. 12
Die Genossenschaften bieten mit im Poker
um den Verkauf der Stadtbau GmbH. In einem Gespräch mit Finanzbürgermeister Otto
Neideck hat der baden-württembergische Dachverband gestern signalisiert, dass er
mit seinem Modell den Mieterschutz und den Mindestpreis erfüllen werde. Neideck
nahm das Angebot "mit Interesse" zur Kenntnis.
Freiburger Sozialcharta - Originaltext Stadt Freiburg Pressemitteilung 30.06.06 Bürgermeisteramt legt zur Grundsatzentscheidung zu einem Verkauf der Freiburger Stadtbau am 18. Juli Entwurf einer „Freiburger Sozialcharta“ vor: OB Dieter Salomon: Das Ziel des Bürgermeisteramts heißt nicht: Optimaler Preis zu guten Bedingungen, sondern: Optimale Bedingungen für die Mieter zu einem guten Preis! Weitreichender Schutz der Mieterinnen und Mieter bei einem möglichen Verkauf der Stadtbau-Beteiligung geht weit über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus: Grundsätzlich gilt Mietspiegel als Obergrenze für bestehende Mietverträge und bei Neuvermietungen Einzelvertragliche Regelung gewährleistet Mieterschutz auch bei möglichen Weiterverkäufen als einklagbares Recht Sozialcharta verpflichtet Erwerber zur Überlassung von Belegungsrechten an die Stadt: Wohnversorgung für einkommensschwache Haushalte bleibt gesichert Entwurf der „Freiburger Sozialcharta“ steht als Kaufbedingung für jeden möglichen Erwerber zur Abstimmung im Gemeinderat Begrenzung der Mieten auf das Niveau des Mietspiegels, einzelvertragliche Regelungen zum Mieterschutz über das Gesetz hinaus, Verbot von Luxusmodernisierungen, lebenslanges Wohnrecht für über 60jährige und Behinderte und vertraglich gesicherte Belegungsrechte für die Stadt zur Wohnversorgung von einkommensschwachen Haushalten – das sind einige der wichtigsten Eckpunkte einer „Freiburger Sozialcharta“ bei einem Verkauf der städtischen Beteiligung an der Freiburger Stadtbau (FSB) und der städtischen Wohnungen. Im Mai hatte das Bürgermeisteramt dem Gemeinderat den Vorschlag vorgelegt, die städtische Beteiligung an der Freiburger Stadtbau, die über einen Bestand von ca. 7.900 Wohnungen verfügt, sowie rund 1000 städtischen Wohnungen zur nachhaltigen Konsolidierung des Haushalts durch Tilgung der städtischen Schulden zu verkaufen. Damit soll der Haushalt um jährlich über 26 Millionen Euro an Zins und Tilgung – mit steigender Tendenz – entlastet werden. Unabdingbare Bedingung für einen möglichen Erwerber war von Beginn an eine „Sozialcharta“, mit der die Rechte der Mieterinnen und Mieter bei einem Verkauf über die ohnehin geltenden gesetzlichen Schutzvorschriften hinaus sowie Belegungsrechte für die Wohnversorgung von einkommensschwachen Haushalten und Notfällen gesichert werden. Das Bürgermeisteramt legt nun dem Gemeinderat in Form einer Ergänzungsdrucksache den Entwurf einer „Freiburger Sozialcharta“ vor, die weit über die bei einem Verkauf von Wohnungen geltenden gesetzlichen Regelungen hinaus zahlreiche weitere Schutzvorschriften aufnimmt. Dabei schlägt die Verwaltung im Interesse der Mieter die rechtliche Konstruktion so genannter „einzelvertraglicher Absicherungen“ vor. Sie gewährleisten im Gegensatz zu anderen Modellen, dass der Mieterschutz einschließlich einer Kappung von möglichen Mieterhöhungen Bestandteil eines jeden Mietvertrages wird, der auch bei einem Weiterverkauf gültig bleibt und die Rechte der Mieter dauerhaft festschreibt. „Damit schlagen wir einen klaren Schutz mit einzelvertraglichen Absicherungen für jeden Mieter und jede Mieterin bei einem Verkauf vor: Bindung an den Mietspiegel und festgeschriebene Obergrenzen bei Mieterhöhungen als vertragliche Garantien für jeden Mieter und jede Mieterin!“ stellt Oberbürgermeister Dieter Salomon zu dem Entwurf fest und widerspricht damit ausdrücklich den Behauptungen der Bürgerinitiative „Wohnen ist Menschenrecht“, dass bei einem Verkauf die Mieter erhebliche Nachteile wie steigende Mieten zu erwarten hätten. „Die ‚Freiburger Sozialcharta’ wird garantieren, dass es nach einem Verkauf niemandem schlechter gehen wird!“ Ausdrücklich stellen Oberbürgermeister Salomon und Finanzbürgermeister Otto Neideck fest, dass die „Freiburger Sozialcharta“ eine unabdingbare Bedingung sei, die jeder mögliche Erwerber zu akzeptieren hat. Für das Bürgermeisteramt steht die Sicherung der Mieterrechte über das Gesetz hinaus bei der Entscheidung für einen Erwerber an erster Stelle. „Wir suchen einen Erwerber, der einen guten Preis zahlt zu den besten Bedingungen für die Mieterinnen und Mieter – und nicht den besten Preis zu guten Bedingungen!“ Damit diese Eckpunkte von Beginn an, noch vor der Einleitung eines Verkaufsverfahrens für jeden potentiellen Erwerber klar sind, sollen sie mit der Grundsatzentscheidung des Gemeinderats am 18. Juli beschlossen und Bedingung im weiteren Verfahren sein. Die wichtigsten Eckpunkte des Vorschlags der „Freiburger Sozialcharta“: Grundsätzlich gilt bei jedem Verkauf der Grundsatz im Bürgerlichen Gesetzbuch „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Er bedeutet in der Praxis: Jeder Mietvertrag bleibt auch bei einem Verkauf einer Wohnung unverändert bestehen und darf nicht seitens des neuen Eigentümers gekündigt werden. Deshalb muss niemand um seine Wohnung fürchten. Über diesen gesetzlichen Mieterschutz hinaus schlägt das Bürgermeisteramt mit der „Freiburger Sozialcharta“ weitere Schutzbestimmungen vor. Kündigungsschutz: Eine (gesetzlich unter bestimmten Bedingungen mögliche) Kündigung wegen einer nicht angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und Eigenbedarfskündigungen werden ausgeschlossen und in allen Mietverträgen verankert. Für Mieterinnen und Mieter über 60 Jahre oder für Schwerbehinderte einschließlich der Familienangehörigen im eigenen Haushalt gilt unter diesen Voraussetzungen ein einzelvertraglich festgelegtes lebenslanges Wohnrecht. Bindung an den Mietspiegel: Der Mietspiegel ist „das Maß aller Mieten“: Bereits heute gilt für die städtischen und Stadtbau-Wohnungen der Mietspiegel, weil der Gemeinderat und der Aufsichtsrat der Stadtbau bereits vor Jahren die Anhebung aller Mieten auf Mietspiegel- Niveau festgesetzt hat. Die Sozialcharta schreibt vor, dass ein Erwerber keine Miete verlangen darf, die über dem Mietspiegel für die jeweilige Wohnung liegt. Das bedeutet: Verlässlichkeit für die Mieter, weil die Miete auch nach einem Verkauf grundsätzlich am Mietspiegel orientiert sein wird. In den Fällen, in denen die Miete einer Wohnung noch unter dem Mietspiegel liegen sollte, ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen für eine einzelne Wohnung eine schrittweise Mietanhebung um jährlich maximal 3 Prozent plus Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten nur bis auf das Mietspiegel- Niveau zulässig. Mietspiegel gilt bei Neuvermietungen Welche Miete wird bei einer Neuvermietung festgesetzt, wenn die bisherigen Mieter ausgezogen sind? Entgegen der Behauptung der Bürgerinitiative, dann würden die Mieten kräftig angehoben, schreibt die „Freiburger Sozialcharta“ auch für Neuvermietungen die Mietspiegel-Miete fest. Das heißt: Ein Nachmieter zahlt nicht mehr als der bisherige Bewohner, nämlich exakt die Miete nach dem Mietspiegel. Sonderregelungen für öffentlich geförderte Wohnungen In öffentlich geförderte Wohnungen, die unter anderem mit staatlichen Krediten finanziert worden sind, gilt für die Laufzeit der verschiedenen Förderprogramme nicht der Mietspiegel, sondern eine so genannte Kostenmiete. Sie ist abhängig von den Förderprogrammen und auf den Cent genau festgeschrieben - unabhängig davon, wer Eigentümer ist. An diese gesetzlichen Vorschriften ist jeder mögliche Erwerber gebunden; eine Anhebung der Miete ist dort nicht möglich. Diese Sonderreglung betrifft ca. 2.600 öffentlich geförderte Wohnungen von insgesamt 7.900 Stadtbau-Wohnungen; alle übrigen sind frei finanzierte Wohnungen, auf die der Mietspiegel angewendet wird. Verbot von Luxussanierungen Der Entwurf der Sozialcharta schließt ausdrücklich aus, dass ein neuer Eigentümer so genannte „Luxusmodernisierungen“ durchführt, deren Kosten auf die Miete umgelegt werden und damit zu erheblichen Mieterhöhungen führen können. Auf eigene Kosten – also ohne Belastung der Mieter – wird ein möglicher Käufer zu Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet, für die er jährlich einen angemessenen Betrag aufwenden muss. Damit will das Bürgermeisteramt gewährleisten, dass die Wohnungen kontinuierlich in Ordnung gehalten werden und nicht an Attraktivität und Wert verlieren. Für diese über den gesetzlichen Mieterschutz hinaus gehenden Bestimmungen sieht die Sozialcharta eine „einzelvertragliche“ Absicherung vor. Sie bedeutet in der Praxis: Die Ansprüche und Schutzrechte der Mieter werden in jedem einzelnen Mietvertrag verankert und gelten ohne zeitliche Begrenzung, auch bei einem möglichen Weiterverkauf, nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Damit ist der Vorwurf entkräftet, eine Sozialcharta sei nicht mehr als eine bloße Absichtserklärung. OB Salomon: „Mietverträge verpflichten den Vermieter und geben den Mietern dauerhaft einklagbare Rechte!“ Freiburg geht damit bewusst einen anderen Weg als in anderen Städten, in denen Vereinbarungen zum Mieterschutz lediglich zwischen den Kommunen und den Erwerbern geschlossen worden sind; die einzelvertraglichen Regelungen schaffen für jede Wohnung individuelle Schutzrechte für die Mieter. Sicherung von Belegungsrechten Bei einem Verkauf verlangt die Stadt von dem künftigen Erwerber über die öffentlich geförderten Wohnungen hinaus bis zu 400 Belegungsrechte jährlich in frei finanzierten Wohnungen. Sie „greifen“, wenn eine Wohnung frei wird; in diesem Fall hat das städtische Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen das Recht, einem Haushalt aus der Wohnungssucherdatei die freiwerdende Wohnung zur Verfügung zu stellen. Die Obergrenze von 400 Belegungsrechten ist davon abhängig, wieviele Wohnungen tatsächlich pro Jahr durch Mieterwechsel frei werden. Mit dieser Vereinbarung wird gewährleistet, dass die Stadt für Haushalte mit niedrigem Einkommen, die sich nicht auf dem freien Markt selbst versorgen können, ausreichend auf bezahlbarer Wohnraum zurückgreifen kann, wie dies bisher durch die eigenen Belegungsrechte bei der Stadt und in Stadtbau-Wohnungen gegeben war. Belegungsrechte sind keineswegs nur auf städtische und Stadtbau-Wohnungen beschränkt: Rund die Hälfte der heutigen Belegungsrechte bestehen bereits bei anderen Wohnungsbauträgern, Genossenschaften und Gesellschaften. Was geschieht bei einem Weiterverkauf? Die vorgesehene Sozialcharta setzt hohe Hürden gegen einen Weiterverkauf des gesamten oder teilweisen Wohnungsbestands. Danach sollen bis zum Jahr 2020 – also 13 Jahre nach einem möglichen Verkauf – noch 75 Prozent des heutigen Bestands als Mietwohnungen beim Erwerber erhalten sein. Der Verkauf einzelner Wohnungen bleibt jedoch grundsätzlich möglich – ebenso wie die Stadt und die Stadtbau immer wieder einzelne Objekte an interessierte Mieter veräußert haben. Deshalb bekommen bei einem Weiterverkauf die Mieter selbst die Chance, ihre Wohnung zu erwerben. Erst danach ist ein Weiterverkauf an andere Erwerber möglich - allerdings nicht en bloc. Weiterführung der Sanierungen Weingarten-West und Alt-Haslach Entgegen den Behauptungen der Bürgerinitiative werden bei einem Verkauf die Sanierungsprojekte Weingarten-West und Alt-Haslach weiter gehen. Die Sozialcharta beinhaltet eine entsprechende Verpflichtung an einen Erwerber, die Maßnahmen in gleichem Umfang, zu denselben Bedingungen für die betroffenen Mieter und mit denselben Sanierungszielen wie die Stadtbau weiterzuführen, soweit dafür öffentliche Fördergelder gewährt werden. Das ist für jeden Erwerber eine lukrative Investition, weil die damit verbundenen Wertverbesserungen der Wohnungen zu einem Gutteil aus dem Bund- Ländr-Programm bezahlt wird. Das Bürgermeisteramt macht darauf aufmerksam, dass die Sanierungsmaßnahmen von der Stadt nicht mehr gewährleistet werden könnten, wenn die Stadt nicht mehr über einen genehmigten Haushalt verfügt. In diesem Fall wäre das Regierungspräsidium gehalten, Fördermittel von Bund und Land – insgesamt 60 Prozent des jeweiligen Förderrahmens – nicht mehr auszuzahlen, wenn der städtische Anteil von 40 Prozent im Haushalt nicht aufgebracht werden könnte. Soziale Absicherung der Stadtbau-Beschäftigten Der Vorschlag der Sozialcharta sieht auch vor, dass bei einem Verkauf der städtischen Beteiligung an der Freiburger Stadtbau an einen privaten Erwerber das gesamte Personal der Stadtbau zu den heutigen arbeitsrechtlichen und tarifrechtlichen Bedingungen übernommen wird. Das bedeutet: Die Arbeitsverträge der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bleiben unverändert bestehen. Für die Beschäftigten der Freiburger Stadtbau gelten eine Betriebsvereinbarung und ein Sozialplan, die im dort geregelten Umfang betriebsbedingte Kündigungen bis zum Jahr 2010 ausschließen. Diese Vereinbarung ist bis zum Ende der Laufzeit nicht kündbar und gilt deshalb bei einem Verkauf unverändert weiter. Weitere Klauseln des Vorschlags betreffen die Berücksichtigung von örtlichen Unternehmen und Handwerksbetrieben bei der Vergabe von Aufträgen, die Einrichtung eines Mieterbeirats und schließlich mögliche Vertragsstrafen und die Bildung eines paritätisch besetzten Ausschusses, mit denen die Einhaltung der Bestimmungen garantiert werden kann. Bürgermeisteramt ist zuversichtlich: Freiburger Sozialcharta wird akzeptiert Oberbürgermeister Salomon und Bürgermeister Neideck sind zuversichtlich, dass jeder seriöse Kaufinteressent die vom Bürgermeisteramt jetzt vorgeschlagenen Bedingungen zum Mieterschutz auch akzeptieren wird. Die Erfahrung aus Wohnungsverkäufen anderer Städte zeigt, dass Erwerber vor allem an zufriedenen Mietern interessiert seien, die langfristig in den Wohnungen verbleiben und sich dort wohl fühlen: „Sie sind das beste Kapital für jeden Vermieter!“ Ebenso belegen bereits abgeschlossene Verkäufe, dass Erwerber in aller Regel die Wohnungsbestände als eine langfristige Anlage betrachten, die im eigenen Bestand verbleibt und eine dauerhafte Rendite aus der Vermietung erbringt. „Bei der Auswahl eines potentiellen Erwerbers darf der Preis nicht das alleinige Kriterium sein, sondern die langfristige Strategie, um den Wohnungsbestand zu erhalten und Mieterschutz zu gewährleisten!“ stellen Salomon und Neideck fest. Der Gemeinderat hat sich aufgrund eines interfraktionellen Antrags entschieden, die Grundsatz-Entscheidung zu einem möglichen Verkauf der Stadtbau-Beteiligung um zwei Wochen zu verschieben. Sie wird jetzt auf die Tagesordnung der Gemeinderatssitzung vom 18. Juli gesetzt. Pressemitteilung 30.06.06, www.freiburg.de
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